Ανάμεσα στις 10 καλύτερες αγορές real estate του κόσμου συγκαταλέγεται πλέον η Αθήνα, καθώς τα τελευταία στοιχεία του διεθνούς κτηματομεσιτικού γραφείου Knight Frank δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών στην πρωτεύουσα αυξήθηκαν τον τελευταίο χρόνο κατά 11,2%. «Η χαμηλότερη ανεργία, η βελτίωση της καταναλωτικής εμπιστοσύνης και η αύξηση του κατώτατου μισθού σε ένα περιβάλλον όπου η προσφορά νέων κατοικιών υπήρξε περιορισμένη την τελευταία δεκαετία, αποτελούν παράγοντες που στηρίζουν την περαιτέρω αύξηση των τιμών», δηλώνει στην εφημερίδα «ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΑ» η αναλύτρια της Knight Frank, Κέιτ Έβερετ-Άλλεν.
Η δυναμική ανάκαμψη της αγοράς κατοικιών της Αθήνας, που οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στις σημαντικές ξένες επενδύσεις του προγράμματος της «χρυσής βίζας», αποτυπώνεται στα στοιχεία της Knight Frank για την πορεία των τιμών σε 150 πόλεις του κόσμου. «Πριν από τρία χρόνια, η Αθήνα βρισκόταν στην 134η θέση της κατάταξης με βάση την ετήσια μεταβολή στις τιμές των κατοικιών, ενώ στα τελευταία στοιχεία του δείκτη αυτού, που φτάνουν έως και τον Ιούνιο του 2019, η ελληνική πρωτεύουσα έχει ανέβει στην 10η θέση, με τις τιμές να αυξάνονται με μέσο ετήσιο ρυθμό 11%», επισημαίνει η Έβερετ-Άλλεν. Από τα στοιχεία της Knight Frank προκύπτει ότι οι τιμές των κατοικιών στη Θεσσαλονίκη αυξήθηκαν τον τελευταίο χρόνο κατά 6,9%, κάτι που σημαίνει ότι η συμπρωτεύουσα βρίσκεται στην 33η θέση ανάμεσα στις 150 μεγαλύτερες πόλεις του κόσμου.
Βέβαια ο δρόμος για την επιστροφή της αγοράς στα προ κρίσης επίπεδα είναι ακόμα μακρύς. «Η μέση τιμή των κατοικιών στην Αθήνα είναι σήμερα κατά 37,2% χαμηλότερη από τα προ κρίσης υψηλά που καταγράφηκαν το δεύτερο τρίμηνο του 2008. Οι τιμές άγγιξαν τα χαμηλά τους στο πρώτο τρίμηνο του 2017 και έχουν αυξηθεί έκτοτε κατά 13,5%», εξηγεί η Έβερετ-Άλλεν. «Η ελληνική αγορά κατοικιών παραμένει σε φάση ανάκαμψης και τα θεμελιώδη στοιχεία της οικονομίας βελτιώνονται αλλά με αργούς ρυθμούς», σημειώνει η αναλύτρια της Knight Frank. Ανάμεσα στους κινδύνους που αντιμετωπίζει η ελληνική αγορά σε βραχυπρόθεσμο και μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, αναφέρει και τις αρνητικές δημογραφικές τάσεις, εξαιτίας όσων επιλέγουν να μεταναστεύσουν στο εξωτερικό.
Μέχρι στιγμής, πάντως, οι ξένες επενδύσεις είναι εκείνες που έχουν στηρίξει την ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, μόνο το πρώτο εξάμηνο του έτους εισέρρευσαν στο ελληνικό real estate ξένα κεφάλαια ύψους 736 εκατ. ευρώ, δηλαδή σχεδόν διπλάσια σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Πέρυσι, οι ξένες επενδύσεις στα ελληνικά ακίνητα είχαν ανέλθει στα 1,12 δισ. ευρώ και ήταν αυξημένες κατά 172% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά.
Τα στοιχεία της φινλανδικής τράπεζας Nordea δείχνουν ότι το 70-80% των ξένων επενδύσεων στα ελληνικά ακίνητα προέρχεται από χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και συγκεκριμένα από τη Βρετανία, τη Γερμανία, την Ιταλία, την Ολλανδία, τη Γαλλία, το Βέλγιο, την Ισπανία και το Λουξεμβούργο. Οι μη Ευρωπαίοι πολίτες –Κινέζοι, Ρώσοι, Άραβες- που επενδύουν στην ελληνική αγορά real estate στοχεύουν να εξασφαλίσουν την πενταετή άδεια παραμονής που δίνεται στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή βίζα».
Και σύμφωνα με τα νεότερα στοιχεία του οργανισμού Enterprise Greece, κατά τους πρώτους εννέα μήνες του 2019 εκδόθηκαν 1.266 νέες άδειες παραμονής. Αυτό σημαίνει ότι ο συνολικός αριθμός των αδειών που έχουν εκδοθεί από την έναρξη του προγράμματος της «χρυσής βίζας» ανέρχεται στις 5.302, με τα δύο τρίτα των αδειών αυτών να δίνονται σε Κινέζους.
Τους τελευταίους μήνες, πάντως, η αισθητή επιβράδυνση της κινεζικής οικονομίας και η αυστηροποίηση των capital controls στην Κίνα οδηγεί σε κάποια οπισθοχώρηση της συγκεκριμένης ομάδας επενδυτών από το διεθνές real estate. Στην Αθήνα, τα μεσιτικά γραφεία διαπιστώνουν σχετική επιβράδυνση της ζήτησης από Κινέζους, ενώ πληροφορίες που κυκλοφορούν στην αγορά θέλουν κινεζικό όμιλο ο οποίος τα τελευταία τρία χρόνια αγόρασε περισσότερα από 200 διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας, να προχωρά στη ρευστοποίηση του χαρτοφυλακίου του.
Έπειτα από αυτά, κάποιοι ξένοι επενδυτές αναρωτιούνται εάν η ελληνική αγορά παρουσιάζει σημάδια υπερθέρμανσης. «Για να αποτιμήσουν την αγορά, οι επενδυτές συνήθως κάνουν τρεις ερωτήσεις. Πρώτον, εάν τα ακίνητα είναι προσιτά για τους ντόπιους. Δεύτερον, εάν οι αγοραστές βγάζουν κέρδη από τα ακίνητά τους. Και τρίτον, εάν αυτά προσφέρουν ένα καλό εισόδημα από ενοίκια», εξηγεί σε τελευταία ανάλυσή του ο Ρουσλάν Γκαλίμοφ, της διεθνούς πλατφόρμας real estate Tranio, η οποία δραστηριοποιείται στην ελληνική αγορά και ειδικεύεται στις πωλήσεις σε Ρώσους επενδυτές. Σύμφωνα με τον Γκαλίμοφ, η αγορά της Αθήνας παραμένει ελκυστική με βάση τα τρία αυτά κριτήρια.
Συγκεκριμένα, για να διαπιστώσει εάν τα ακίνητα της Αθήνας είναι προσιτά για τους Έλληνες αγοραστές (και άρα, εάν οι σημερινοί επενδυτές θα μπορέσουν να μεταπωλήσουν τα ακίνητά τους με κέρδος σε μερικά χρόνια), η Tranio χρησιμοποιεί το δείκτη «μέση τιμή ακινήτων προς το μέσο εθνικό εισόδημα». Ο συγκεκριμένος δείκτης διαμορφώνεται στο 10,4 για την Αθήνα, κάτι που σημαίνει ότι μία μέση ελληνική οικογένεια θα ξοδέψει το εισόδημα περίπου 10 χρόνων για να αγοράσει μία κατοικία περίπου 90 τ.μ. «Αυτός ο δείκτης είναι χαμηλός σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, αφού στο Λονδίνο διαμορφώνεται στο 22, στο Παρίσι στο 21, στη Μόσχα στο 19 και στο Βερολίνο στο 11,5%», αναφέρει η ανάλυση.
Ο δείκτης «μέση τιμή προς ενοίκιο» διαμορφώνεται στο 20,2 για το κέντρο της Αθήνας και στο 23,9 για τα προάστια, κάτι που σημαίνει ότι ένας επενδυτής που αγοράζει σήμερα ένα διαμέρισμα στο κέντρο, θα πρέπει να το νοικιάζει για 20 χρόνια προκειμένου να πάρει πίσω τα χρήματά του. Αντίστοιχα, ο ίδιος δείκτης διαμορφώνεται στο 34 για το κέντρο του Λονδίνου, στο 39 για το κέντρο του Παρισιού και στο 30 για το κέντρο του Βερολίνου.
Όσο για το πόσο ασφαλή είναι τα εισοδήματα από ενοίκια για τα ακίνητα της Αθήνας, η Tranio στηρίζει την αισιοδοξία της στην άνοδο του ελληνικού τουρισμού. «Ο τουρισμός ευθύνεται για την αύξηση του κλάδου των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων στην Ελλάδα κατά 25% το χρόνο και φέρνει ετήσια έσοδα 2 δισ. ευρώ στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ως αποτέλεσμα, τόσο τα ενοίκια όσο και οι τιμές των ακινήτων βρίσκονται σε άνοδο. Το 2018, τα ενοίκια στην Αθήνα αυξήθηκαν τουλάχιστον κατά 9%», εξηγεί ο Γκαλίμοφ.
