ΕΚΤΑΚΤΗ ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ
Έκρηξη εσόδων στην Αθήνα για καταλύµατα τύπου Airbnb - Χρυσές δουλειές για ιδιοκτήτες ακινήτων στο εµπορικό τρίγωνο
Κατά τη διάρκεια του φετινού Ιουνίου καταγράφηκε ρεκόρ πληρότητας σε σπίτια και διαµερίσµατα βραχυχρόνιας µίσθωσης
Σε επίπεδο-ρεκόρ κινήθηκαν οι πληρότητες στα καταλύµατα βραχυχρόνιας µίσθωσης του κέντρου της Αθήνας κατά τη διάρκεια του φετινού Ιουνίου.
Σύµφωνα µε τα στοιχεία του AirDNA, σηµειώθηκε επίδοση της τάξης του 87%, µε τη µέση τιµή ανά διανυκτέρευση να αγγίζει τα 75 ευρώ.
Ως εκ τούτου, το µέσο µηνιαίο εισόδηµα άγγιξε τα 1.500 ευρώ, ενώ σε περιπτώσεις ακινήτων που βρίσκονται στις πιο δηµοφιλείς περιοχές και συνοικίες, όπως π.χ. στο εµπορικό τρίγωνο (Ακρόπολη, Μοναστηράκι, Πλάκα, Ψυρρή κ.λπ.), οι ιδιοκτήτες εκτιµάται ότι αποκόµισαν έσοδα ακόµα και άνω των 2.500 ευρώ, µε δεδοµένο ότι η µέση τιµή ξεπερνά τα 100 ευρώ/διανυκτέρευση.
Πρόκειται για µια εξέλιξη η οποία αντανακλά την ευρύτερη τάση που έχει διαµορφωθεί στον τουρισµό φέτος, µε τις αφίξεις από το εξωτερικό να έχουν αυξηθεί κατακόρυφα σε σχέση µε πέρυσι, ενώ πολλοί αισιοδοξούν ότι το 2022 θα ξεπεράσει σε έσοδα το 2019, όταν είχε σηµειωθεί ιστορικό υψηλό µε 18 δισ. ευρώ και 30 εκατ. ξένους επισκέπτες.
Το θετικό είναι ότι η εξέλιξη αυτή αγγίζει πλέον και το κέντρο της Αθήνας, που υπολειπόταν, σε ό,τι αφορά την ανάκαµψή του, άλλων πιο τουριστικών περιοχών, όπως π.χ. οι Κυκλάδες, τα ∆ωδεκάνησα και η Κρήτη.
Τον Ιούνιο ο σχετικός αριθµός στο κέντρο της Αθήνας ανήλθε σε 9.136 ενεργά καταλύµατα, ο οποίος υπολείπεται κατά 1.886 ακίνητα ή 17% σε σχέση µε τον αντίστοιχο µήνα του 2019. Ωστόσο, θα πρέπει να σηµειωθεί ότι σε σχέση µε τον φετινό Μάρτιο, όταν ο σχετικός αριθµός δεν ξεπερνούσε τα 7.623 καταλύµατα, παρατηρείται ήδη µια σηµαντική αύξηση, της τάξης του 20%, δείγµα της σταδιακής επιστροφής όλο και περισσότερων ιδιοκτητών στη βραχυχρόνια µίσθωση.
Σε αντίθεση µε ό,τι συνέβαινε το 2019, πλέον οι επισκέπτες είναι πολύ πιο επιλεκτικοί όσον αφορά το µέρος όπου θα µείνουν, προτιµώντας ακίνητα που βρίσκονται κοντά στα τουριστικά αξιοθέατα και διαθέτουν πρόσβαση σε µέσα σταθερής τροχιάς, όπως τρένο και µετρό. Αντιθέτως, πριν από την πανδηµία το µείγµα των επισκεπτών είχε διαφορετικά χαρακτηριστικά και υπήρχαν πολλοί που απλώς ήθελαν να επισκεφτούν την Αθήνα, µε ένα προσιτό κόστος.
Πλέον, αυτό έχει διαφοροποιηθεί, καθώς οι απαιτήσεις των επισκεπτών είναι υψηλότερες τόσο ως προς το ακίνητο που θα διαλέξουν όσο και ως προς το επίπεδο των παρεχόµενων υπηρεσιών.
Οσο δηλαδή πλησιάζει το καλοκαίρι τόσο αυξάνεται ο αριθµός των αγγελιών, ενώ το αντίθετο αναµένεται να συµβεί κατά τους χειµερινούς µήνες. Αυτό ισχύει ακόµα περισσότερο αν το ακίνητο βρίσκεται σε συνοικίες του ευρύτερου κέντρου, όπως οι Αµπελόκηποι, το Παγκράτι, η Κυψέλη και η Πλατεία Αττικής.
Τα ακίνητα των περιοχών αυτών θα αναζητήσουν φοιτητές ή ψηφιακούς νοµάδες, για να αναπληρώσουν το κενό των ξένων επισκεπτών κατά το διάστηµα από τα τέλη Σεπτεµβρίου έως το τέλος Μαΐου. Ενδιαφέρον εµφανίζουν και τα στοιχεία που παρουσίασε πρόσφατα ο Σύνδεσµος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA Greece), σε συνεργασία µε την εταιρεία Transparent, που αποτελεί στρατηγικό του συνεργάτη.
Με βάση αυτά, στην Αττική λειτουργούν σήµερα συνολικά 11.328 καταλύµατα, αριθµός που θεωρείται ιδιαίτερα αξιόπιστος, καθώς περιλαµβάνει όλες τις δηµοφιλείς πλατφόρµες, όπως Airbnb, Booking, VRBO και Trip Advisor. Σε πανελλαδικό επίπεδο, ο σχετικός αριθµός ανέρχεται σε 187.695 και, µάλιστα, η καταµέτρηση αυτή έχει αφαιρέσει τυχόν διπλοεγγραφές, αλλά και τα ακίνητα που λειτουργούν παράνοµα, χωρίς να διαθέτουν αριθµό µητρώου.
Σε αντίθετη περίπτωση, φαίνεται πως τα οφέλη δεν είναι εκείνα που πρέπει, συγκριτικά µε τη µακροχρόνια µίσθωση, ιδίως από τη στιγµή που οι τιµές ενοικίασης µε µακροχρόνια συµβόλαια έχουν αυξηθεί κατά τουλάχιστον 30%- 40% κατά µέσο όρο τα τελευταία τέσσερα χρόνια.
Υπολογίζεται ότι το καθαρό κέρδος από µια βραχυχρόνια µίσθωση διαµορφώνεται στο 45% των συνολικών εσόδων, µε το υπόλοιπο 55% να αφορά έξοδα, προµήθειες προς τις ψηφιακές πλατφόρµες και φορολογικές δαπάνες. Ως εκ τούτου, απαιτείται προσεκτική ανάλυση από κάθε ιδιοκτήτη.
Ουσιαστικά, η βραχυχρόνια µίσθωση αποτελεί πλέον µια επαγγελµατική ενασχόληση, απαιτώντας σηµαντικό χρόνο, προκειµένου να είναι αποδοτική. Ακόµα καλύτερα, πολλοί αναφέρουν ότι η ανάθεση του ακινήτου σε µια εταιρεία επαγγελµατικής διαχείρισης µεγιστοποιεί την αποδοτικότητά του, αν και προσθέτει ακόµα µία προµήθεια. Ωστόσο, υπάρχουν και σηµαντικά οφέλη, όπως, για παράδειγµα, η διασφάλιση των εσόδων, καθώς γίνεται προπληρωµή τους µε κάθε νέα άφιξη.
Αυτός είναι και ο λόγος που αρκετοί επαγγελµατίες συστήνουν στους ενδιαφεροµένους να µην εµπλακούν µε τη βραχυχρόνια µίσθωση, αν διαθέτουν µόνο ένα ακίνητο προς εκµετάλλευση. Το ιδανικό είναι να υπάρχουν 2-3 διαµερίσµατα, ώστε να επιµερίζεται το ρίσκο και να µην προκύπτει µεγάλη οικονοµική ζηµία από κάποιο απρόοπτο περιστατικό µε κάποιο από τα ακίνητα (π.χ. µια βλάβη που το καθιστά µη κατοικήσιµο).
Ταυτόχρονα, µέσω της µακροχρόνιας µίσθωσης αποφεύγει κανείς και τις πολύ έντονες διακυµάνσεις των εσόδων, αλλά και το ρίσκο της πολύ υψηλής απόδοσης τον έναν χρόνο, αλλά της χαµηλότερης τον επόµενο.
Αν υπολογίσει κανείς ότι η µακροχρόνια µίσθωση επιτρέπει και την επαγγελµατική ενασχόληση µε κάτι διαφορετικό, είναι σαφές ότι η βραχυχρόνια µίσθωση ταιριάζει περισσότερο σε κάποιους ιδιοκτήτες σε σχέση µε άλλους, ανάλογα µε το είδος και τη φύση του επαγγέλµατός τους.
Σύµφωνα µε τα στοιχεία του AirDNA, σηµειώθηκε επίδοση της τάξης του 87%, µε τη µέση τιµή ανά διανυκτέρευση να αγγίζει τα 75 ευρώ.
Ως εκ τούτου, το µέσο µηνιαίο εισόδηµα άγγιξε τα 1.500 ευρώ, ενώ σε περιπτώσεις ακινήτων που βρίσκονται στις πιο δηµοφιλείς περιοχές και συνοικίες, όπως π.χ. στο εµπορικό τρίγωνο (Ακρόπολη, Μοναστηράκι, Πλάκα, Ψυρρή κ.λπ.), οι ιδιοκτήτες εκτιµάται ότι αποκόµισαν έσοδα ακόµα και άνω των 2.500 ευρώ, µε δεδοµένο ότι η µέση τιµή ξεπερνά τα 100 ευρώ/διανυκτέρευση.
Πρόκειται για µια εξέλιξη η οποία αντανακλά την ευρύτερη τάση που έχει διαµορφωθεί στον τουρισµό φέτος, µε τις αφίξεις από το εξωτερικό να έχουν αυξηθεί κατακόρυφα σε σχέση µε πέρυσι, ενώ πολλοί αισιοδοξούν ότι το 2022 θα ξεπεράσει σε έσοδα το 2019, όταν είχε σηµειωθεί ιστορικό υψηλό µε 18 δισ. ευρώ και 30 εκατ. ξένους επισκέπτες.
Το θετικό είναι ότι η εξέλιξη αυτή αγγίζει πλέον και το κέντρο της Αθήνας, που υπολειπόταν, σε ό,τι αφορά την ανάκαµψή του, άλλων πιο τουριστικών περιοχών, όπως π.χ. οι Κυκλάδες, τα ∆ωδεκάνησα και η Κρήτη.
Ανάκαμψη
Με βάση τα στοιχεία του AirDNA, έως τα µέσα Ιουνίου προέκυπτε ότι η ζήτηση στην Αττική (µε βάση τις κρατήσεις) έχει ανακάµψει στα επίπεδα του 2019, δηλαδή του τελευταίου χρόνου πριν από το ξέσπασµα της πανδηµικής κρίσης. Συγκριτικά µε πέρυσι, δε, η αύξηση αγγίζει το 165%. Σηµαντικό ρόλο στην αύξηση των εσόδων των ιδιοκτητών διαδραµατίζει και η προσφορά καταλυµάτων.Τον Ιούνιο ο σχετικός αριθµός στο κέντρο της Αθήνας ανήλθε σε 9.136 ενεργά καταλύµατα, ο οποίος υπολείπεται κατά 1.886 ακίνητα ή 17% σε σχέση µε τον αντίστοιχο µήνα του 2019. Ωστόσο, θα πρέπει να σηµειωθεί ότι σε σχέση µε τον φετινό Μάρτιο, όταν ο σχετικός αριθµός δεν ξεπερνούσε τα 7.623 καταλύµατα, παρατηρείται ήδη µια σηµαντική αύξηση, της τάξης του 20%, δείγµα της σταδιακής επιστροφής όλο και περισσότερων ιδιοκτητών στη βραχυχρόνια µίσθωση.
Διαφορές
Ωστόσο, όπως φαίνεται, η αγορά έχει αρχίσει να εξελίσσεται και να λειτουργεί µε διαφορετικά µοντέλα. Πολλά εξαρτώνται από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και, κυρίως, από το σηµείο στο οποίο βρίσκεται.Σε αντίθεση µε ό,τι συνέβαινε το 2019, πλέον οι επισκέπτες είναι πολύ πιο επιλεκτικοί όσον αφορά το µέρος όπου θα µείνουν, προτιµώντας ακίνητα που βρίσκονται κοντά στα τουριστικά αξιοθέατα και διαθέτουν πρόσβαση σε µέσα σταθερής τροχιάς, όπως τρένο και µετρό. Αντιθέτως, πριν από την πανδηµία το µείγµα των επισκεπτών είχε διαφορετικά χαρακτηριστικά και υπήρχαν πολλοί που απλώς ήθελαν να επισκεφτούν την Αθήνα, µε ένα προσιτό κόστος.
Πλέον, αυτό έχει διαφοροποιηθεί, καθώς οι απαιτήσεις των επισκεπτών είναι υψηλότερες τόσο ως προς το ακίνητο που θα διαλέξουν όσο και ως προς το επίπεδο των παρεχόµενων υπηρεσιών.
Εποχικότητα
Η υψηλή εποχικότητα επίσης είναι ένα βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς, γεγονός που εξηγεί και τη διακύµανση του αριθµού των αγγελιών των καταλυµάτων.Οσο δηλαδή πλησιάζει το καλοκαίρι τόσο αυξάνεται ο αριθµός των αγγελιών, ενώ το αντίθετο αναµένεται να συµβεί κατά τους χειµερινούς µήνες. Αυτό ισχύει ακόµα περισσότερο αν το ακίνητο βρίσκεται σε συνοικίες του ευρύτερου κέντρου, όπως οι Αµπελόκηποι, το Παγκράτι, η Κυψέλη και η Πλατεία Αττικής.
Τα ακίνητα των περιοχών αυτών θα αναζητήσουν φοιτητές ή ψηφιακούς νοµάδες, για να αναπληρώσουν το κενό των ξένων επισκεπτών κατά το διάστηµα από τα τέλη Σεπτεµβρίου έως το τέλος Μαΐου. Ενδιαφέρον εµφανίζουν και τα στοιχεία που παρουσίασε πρόσφατα ο Σύνδεσµος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA Greece), σε συνεργασία µε την εταιρεία Transparent, που αποτελεί στρατηγικό του συνεργάτη.
Με βάση αυτά, στην Αττική λειτουργούν σήµερα συνολικά 11.328 καταλύµατα, αριθµός που θεωρείται ιδιαίτερα αξιόπιστος, καθώς περιλαµβάνει όλες τις δηµοφιλείς πλατφόρµες, όπως Airbnb, Booking, VRBO και Trip Advisor. Σε πανελλαδικό επίπεδο, ο σχετικός αριθµός ανέρχεται σε 187.695 και, µάλιστα, η καταµέτρηση αυτή έχει αφαιρέσει τυχόν διπλοεγγραφές, αλλά και τα ακίνητα που λειτουργούν παράνοµα, χωρίς να διαθέτουν αριθµό µητρώου.
Οι κρατήσεις
Σε πανελλαδικό επίπεδο, µε βάση την τελευταία µηνιαία έρευνα του AirDNA, προκύπτει ότι η ζήτηση για τους µήνες Ιούλιο, Αύγουστο και Σεπτέµβριο καταγράφει αύξηση της τάξης του 26,5% σε σχέση µε το αντίστοιχο διάστηµα του 2019, που είναι η µεγαλύτερη σε πανευρωπαϊκό επίπεδο. Για, δε, το διάστηµα Ιουλίου - Αυγούστου οι κρατήσεις που έχουν γίνει ξεπερνούν το 1,3 εκατ. διανυκτερεύσεις έναντι 600.000 το αντίστοιχο διάστηµα του 2021.
Βραχυχρόνια µίσθωση vs κλασικής ενοικίασης
Μπορεί τα φετινά νούµερα του τοµέα βραχυχρόνιων µισθώσεων να ξεπερνούν κάθε προσδοκία, ωστόσο η επιλογή αξιοποίησης ενός ακινήτου µε τον τρόπο αυτόν δεν αποτελεί πλέον µονόδροµο, όπως ίσχυε για πολλούς ιδιοκτήτες πριν από την πανδηµία. Σύµφωνα µε επαγγελµατίες της αγοράς ακινήτων, για να είναι αποδοτική µια τέτοια επιλογή, θα πρέπει η πληρότητα του ακινήτου να ξεπερνά τις 200 ηµέρες τον χρόνο, δηλαδή να εξασφαλίζει επισκέπτες για τουλάχιστον το 55% ή ακόµα και το 60% των διαθέσιµων ηµερών του χρόνου.Σε αντίθετη περίπτωση, φαίνεται πως τα οφέλη δεν είναι εκείνα που πρέπει, συγκριτικά µε τη µακροχρόνια µίσθωση, ιδίως από τη στιγµή που οι τιµές ενοικίασης µε µακροχρόνια συµβόλαια έχουν αυξηθεί κατά τουλάχιστον 30%- 40% κατά µέσο όρο τα τελευταία τέσσερα χρόνια.
Υπολογίζεται ότι το καθαρό κέρδος από µια βραχυχρόνια µίσθωση διαµορφώνεται στο 45% των συνολικών εσόδων, µε το υπόλοιπο 55% να αφορά έξοδα, προµήθειες προς τις ψηφιακές πλατφόρµες και φορολογικές δαπάνες. Ως εκ τούτου, απαιτείται προσεκτική ανάλυση από κάθε ιδιοκτήτη.
Ουσιαστικά, η βραχυχρόνια µίσθωση αποτελεί πλέον µια επαγγελµατική ενασχόληση, απαιτώντας σηµαντικό χρόνο, προκειµένου να είναι αποδοτική. Ακόµα καλύτερα, πολλοί αναφέρουν ότι η ανάθεση του ακινήτου σε µια εταιρεία επαγγελµατικής διαχείρισης µεγιστοποιεί την αποδοτικότητά του, αν και προσθέτει ακόµα µία προµήθεια. Ωστόσο, υπάρχουν και σηµαντικά οφέλη, όπως, για παράδειγµα, η διασφάλιση των εσόδων, καθώς γίνεται προπληρωµή τους µε κάθε νέα άφιξη.
Σταθερό εισόδημα
Σηµαντικά οφέλη έχει και η µακροχρόνια µίσθωση, καθώς αυτή προσφέρει ένα σταθερό εισόδηµα, ενώ ενέχει και σαφώς λιγότερα έξοδα, καθώς, πέραν του φόρου εισοδήµατος από ενοίκια (15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ ετησίως), ο ιδιοκτήτης δεν επιβαρύνεται µε άλλες δαπάνες, πέραν τυχόν ζηµιών και φθορών στο ακίνητό του. ∆εν χρειάζεται δηλαδή να υπολογίζει στα µηνιαία έξοδά του δαπάνες ρεύµατος, ύδρευσης, Ιnternet και κοινοχρήστων, που επιβαρύνουν όµως όποιον δραστηριοποιείται στη βραχυχρόνια µίσθωση.Αυτός είναι και ο λόγος που αρκετοί επαγγελµατίες συστήνουν στους ενδιαφεροµένους να µην εµπλακούν µε τη βραχυχρόνια µίσθωση, αν διαθέτουν µόνο ένα ακίνητο προς εκµετάλλευση. Το ιδανικό είναι να υπάρχουν 2-3 διαµερίσµατα, ώστε να επιµερίζεται το ρίσκο και να µην προκύπτει µεγάλη οικονοµική ζηµία από κάποιο απρόοπτο περιστατικό µε κάποιο από τα ακίνητα (π.χ. µια βλάβη που το καθιστά µη κατοικήσιµο).
Ταυτόχρονα, µέσω της µακροχρόνιας µίσθωσης αποφεύγει κανείς και τις πολύ έντονες διακυµάνσεις των εσόδων, αλλά και το ρίσκο της πολύ υψηλής απόδοσης τον έναν χρόνο, αλλά της χαµηλότερης τον επόµενο.
Αν υπολογίσει κανείς ότι η µακροχρόνια µίσθωση επιτρέπει και την επαγγελµατική ενασχόληση µε κάτι διαφορετικό, είναι σαφές ότι η βραχυχρόνια µίσθωση ταιριάζει περισσότερο σε κάποιους ιδιοκτήτες σε σχέση µε άλλους, ανάλογα µε το είδος και τη φύση του επαγγέλµατός τους.
