ΕΚΤΑΚΤΗ ΕΠΙΚΑΙΡΟΤΗΤΑ
«Φρενάρει» το ράλι τιµών στις κατοικίες
Σύµφωνα µε την ΕΚΤ, η αύξηση των επιτοκίων κατά 1% επιφέρει πτώση των τιµών των ακινήτων κατά 9% σε διάστηµα δύο ετών και µείωση των επενδύσεων στην κτηµαταγορά κατά 15%
«Φρένο» στο ράλι των τιµών πώλησης κατοικιών
αναµένεται να βάλει η εκθετική αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. Σύµφωνα µε στελέχη της αγοράς ακινήτων, η απότοµη και έντονη αύξηση του κόστους δανεισµού αναµένεται να περιορίσει τη ζήτηση στην αγορά κατοικίας, έστω κι αν, ακόµα και σήµερα, υπολογίζεται ότι οι περισσότερες συναλλαγές, και συγκεκριµένα περίπου το 75% του συνόλου, πραγµατοποιούνται αποκλειστικά µε τη χρήση µετρητών, χωρίς καθόλου τραπεζική χρηµατοδότηση.
Παρ’ όλα αυτά, τους προηγούµενους µήνες είχε αυξηθεί σηµαντικά ο αριθµός των αιτούντων τραπεζικής χρηµατοδότησης, µε τις νέες χορηγήσεις να εκτιµάται ότι αυξάνονταν µε ρυθµό µεγαλύτερο του 20% σε ετησιοποιηµένη βάση. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ (Τράπεζα της Ελλάδος), κατά το επτάµηνο Ιανουαρίου-Ιουλίου τα ποσά που έχουν χορηγηθεί για την αγορά ακινήτων είναι αυξηµένα κατά 40% συγκριτικά µε το αντίστοιχο περσινό διάστηµα, αγγίζοντας τα 650 εκατ. ευρώ.
Η εκτίµηση για το σύνολο του 2022 είναι ότι θα χορηγηθούν νέα στεγαστικά ύψους 1,2 δισ. ευρώ, από 900 εκατ. ευρώ, µια αύξηση κατά 33%. Εκτοτε, βέβαια, έχουν µεσολαβήσει διαδοχικές αυξήσεις των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, που έχουν φέρει το επιτόκιο στο επίπεδο του 1,5% -το υψηλότερο από το 2009- και ενώ το πιθανότερο σενάριο κάνει λόγο για ακόµα µία αύξηση κατά 75 µονάδες βάσης τον ∆εκέµβριο και ίσως ακόµα µία, αλλά χαµηλότερη, αύξηση στις αρχές του 2023. Πρόκειται για µια κατάσταση η οποία αυξάνει σηµαντικά το κόστος δανεισµού, καθιστώντας την αγορά ακινήτου «υπόθεση για λίγους», ιδίως αν υπολογιστεί και η αύξηση των τιµών τα τελευταία χρόνια.
Σε σχετική µελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1% επιφέρει πτώση των τιµών των ακινήτων κατά 9% σε διάστηµα δύο ετών και µείωση των επενδύσεων στην κτηµαταγορά κατά 15%. Ακόµα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη λόγω του µεγάλου όγκου µετρητών/ιδίων κεφαλαίων µε τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναµφίβολα η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει επιβράδυνση των συναλλαγών, που µε τη σειρά της θα «φρενάρει» και το ράλι των τιµών των κατοικιών.
Σύµφωνα µε τους δείκτες τιµών της ΤτΕ, το δεύτερο τρίµηνο οι τιµές στην Αττική αυξήθηκαν κατά 10,9% έναντι αύξησης κατά 10,5% το πρώτο τρίµηνο και 9,6% το 2021. Από το δεύτερο τρίµηνο του 2018 µέχρι και το φετινό δεύτερο τρίµηνο οι τιµές στην Αττική έχουν σηµειώσει συνολική άνοδο κατά 44,6% κατά µέσο όρο και υπολείπονται 18% σε σχέση µε το 2008, όταν είχαν βρεθεί στο απόγειό τους.
Πανελλαδικά, την ίδια περίοδο, η αύξηση των τιµών αγγίζει το 31,2%. Παρότι οι ξένοι επενδυτές έχουν επιστρέψει στην ελληνική αγορά, επενδύοντας σε πολυτελή εξοχικά και ακίνητα στα νότια προάστια, αλλά και στο κέντρο της Αθήνας, ο επικείµενος διπλασιασµός του ορίου για τη χορήγηση άδειας παραµονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε., από 250.000 ευρώ σε 500.000 ευρώ, αναµφίβολα θα έχει αρνητική επίδραση στον όγκο των πωλήσεων.
Την ίδια στιγµή, σηµαντικά αναµένεται να αυξηθεί ο αριθµός των πλειστηριασµών κατοικιών από τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), µε τα στελέχη της αγοράς ακινήτων να εκτιµούν ότι την επόµενη πενταετία θα «πέσουν» στην αγορά έως και 150.000 κατοικίες πανελλαδικά. Πρόκειται για ένα νούµερο το οποίο είναι εξαιρετικά δύσκολο να απορροφηθεί µε τους σηµερινούς ρυθµούς αγοραπωλησιών, κάτι που σηµαίνει ότι θα απαιτηθούν νέα «εργαλεία», όπως π.χ. η χορήγηση δανείου, µαζί µε κάθε αγορά ακινήτου, ενώ θα ασκηθεί και πίεση στις τιµές. Πάντως, σύµφωνα µε τον Θεόδωρο Μητράκο, τέως υποδιοικητή της ΤτΕ, η µεγαλύτερη «απειλή» για τη µελλοντική πορεία των τιµών δεν θα προέλθει τόσο από την αύξηση των επιτοκίων όσο από το γεγονός ότι πιέζονται τα οικονοµικά των νοικοκυριών.
Όπως ανέφερε στο πρόσφατο, 23ο συνέδριο ακινήτων Prodexpo, «σύµφωνα µε σχετική ανάλυση, κατά το διάστηµα 2022-2024 η αγοραστική δύναµη των νοικοκυριών θα υποχωρήσει κατά 20%. Η υποχώρηση αυτή δεν πρόκειται να αναπληρωθεί από την αύξηση των µισθολογικών απολαβών παρά µόνο σε ένα ποσοστό. Αυτή η εξέλιξη θα περιορίσει τη ζήτηση από τους Ελληνες, που εξακολουθούν να αποτελούν το µεγαλύτερο τµήµα της αγοράς κατοικίας». Η εξέλιξη αυτή θα έχει επίσης ως αποτέλεσµα να επιβραδυνθεί ο ρυθµός αύξησης των τιµών των κατοικιών.
Ωστόσο, κατά τον κ. Μητράκο, δεν θα προκύψει µείωση των τιµών. Εν τω µεταξύ, θετική επίδραση στη ζήτηση είναι πιθανό να προέλθει και από τα κρατικά προγράµµατα για την ενθάρρυνση αγοράς ακινήτων από νέα νοικοκυριά, όπως και από την άνοδο της ζήτησης από συνταξιούχους της Βόρειας Ευρώπης. Εφόσον επιβεβαιωθεί κάτι τέτοιο, είναι εφικτό να αντισταθµιστούν οι απώλειες από το πρόγραµµα «Χρυσή Βίζα», αλλά και από την άνοδο των επιτοκίων.
*Δημοσιεύτηκε στο ένθετο «MoneyPro» της εφημερίδας «ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΑ» στις 19/11/2022.
Παρ’ όλα αυτά, τους προηγούµενους µήνες είχε αυξηθεί σηµαντικά ο αριθµός των αιτούντων τραπεζικής χρηµατοδότησης, µε τις νέες χορηγήσεις να εκτιµάται ότι αυξάνονταν µε ρυθµό µεγαλύτερο του 20% σε ετησιοποιηµένη βάση. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ (Τράπεζα της Ελλάδος), κατά το επτάµηνο Ιανουαρίου-Ιουλίου τα ποσά που έχουν χορηγηθεί για την αγορά ακινήτων είναι αυξηµένα κατά 40% συγκριτικά µε το αντίστοιχο περσινό διάστηµα, αγγίζοντας τα 650 εκατ. ευρώ.
Η εκτίµηση για το σύνολο του 2022 είναι ότι θα χορηγηθούν νέα στεγαστικά ύψους 1,2 δισ. ευρώ, από 900 εκατ. ευρώ, µια αύξηση κατά 33%. Εκτοτε, βέβαια, έχουν µεσολαβήσει διαδοχικές αυξήσεις των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, που έχουν φέρει το επιτόκιο στο επίπεδο του 1,5% -το υψηλότερο από το 2009- και ενώ το πιθανότερο σενάριο κάνει λόγο για ακόµα µία αύξηση κατά 75 µονάδες βάσης τον ∆εκέµβριο και ίσως ακόµα µία, αλλά χαµηλότερη, αύξηση στις αρχές του 2023. Πρόκειται για µια κατάσταση η οποία αυξάνει σηµαντικά το κόστος δανεισµού, καθιστώντας την αγορά ακινήτου «υπόθεση για λίγους», ιδίως αν υπολογιστεί και η αύξηση των τιµών τα τελευταία χρόνια.
Σε σχετική µελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1% επιφέρει πτώση των τιµών των ακινήτων κατά 9% σε διάστηµα δύο ετών και µείωση των επενδύσεων στην κτηµαταγορά κατά 15%. Ακόµα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη λόγω του µεγάλου όγκου µετρητών/ιδίων κεφαλαίων µε τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναµφίβολα η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει επιβράδυνση των συναλλαγών, που µε τη σειρά της θα «φρενάρει» και το ράλι των τιµών των κατοικιών.
ΑΝΟ∆ΟΣ ΚΑΤΑ 44,6%
Σύµφωνα µε τους δείκτες τιµών της ΤτΕ, το δεύτερο τρίµηνο οι τιµές στην Αττική αυξήθηκαν κατά 10,9% έναντι αύξησης κατά 10,5% το πρώτο τρίµηνο και 9,6% το 2021. Από το δεύτερο τρίµηνο του 2018 µέχρι και το φετινό δεύτερο τρίµηνο οι τιµές στην Αττική έχουν σηµειώσει συνολική άνοδο κατά 44,6% κατά µέσο όρο και υπολείπονται 18% σε σχέση µε το 2008, όταν είχαν βρεθεί στο απόγειό τους. Πανελλαδικά, την ίδια περίοδο, η αύξηση των τιµών αγγίζει το 31,2%. Παρότι οι ξένοι επενδυτές έχουν επιστρέψει στην ελληνική αγορά, επενδύοντας σε πολυτελή εξοχικά και ακίνητα στα νότια προάστια, αλλά και στο κέντρο της Αθήνας, ο επικείµενος διπλασιασµός του ορίου για τη χορήγηση άδειας παραµονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε., από 250.000 ευρώ σε 500.000 ευρώ, αναµφίβολα θα έχει αρνητική επίδραση στον όγκο των πωλήσεων.
Την ίδια στιγµή, σηµαντικά αναµένεται να αυξηθεί ο αριθµός των πλειστηριασµών κατοικιών από τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), µε τα στελέχη της αγοράς ακινήτων να εκτιµούν ότι την επόµενη πενταετία θα «πέσουν» στην αγορά έως και 150.000 κατοικίες πανελλαδικά. Πρόκειται για ένα νούµερο το οποίο είναι εξαιρετικά δύσκολο να απορροφηθεί µε τους σηµερινούς ρυθµούς αγοραπωλησιών, κάτι που σηµαίνει ότι θα απαιτηθούν νέα «εργαλεία», όπως π.χ. η χορήγηση δανείου, µαζί µε κάθε αγορά ακινήτου, ενώ θα ασκηθεί και πίεση στις τιµές. Πάντως, σύµφωνα µε τον Θεόδωρο Μητράκο, τέως υποδιοικητή της ΤτΕ, η µεγαλύτερη «απειλή» για τη µελλοντική πορεία των τιµών δεν θα προέλθει τόσο από την αύξηση των επιτοκίων όσο από το γεγονός ότι πιέζονται τα οικονοµικά των νοικοκυριών.
Όπως ανέφερε στο πρόσφατο, 23ο συνέδριο ακινήτων Prodexpo, «σύµφωνα µε σχετική ανάλυση, κατά το διάστηµα 2022-2024 η αγοραστική δύναµη των νοικοκυριών θα υποχωρήσει κατά 20%. Η υποχώρηση αυτή δεν πρόκειται να αναπληρωθεί από την αύξηση των µισθολογικών απολαβών παρά µόνο σε ένα ποσοστό. Αυτή η εξέλιξη θα περιορίσει τη ζήτηση από τους Ελληνες, που εξακολουθούν να αποτελούν το µεγαλύτερο τµήµα της αγοράς κατοικίας». Η εξέλιξη αυτή θα έχει επίσης ως αποτέλεσµα να επιβραδυνθεί ο ρυθµός αύξησης των τιµών των κατοικιών.
Ωστόσο, κατά τον κ. Μητράκο, δεν θα προκύψει µείωση των τιµών. Εν τω µεταξύ, θετική επίδραση στη ζήτηση είναι πιθανό να προέλθει και από τα κρατικά προγράµµατα για την ενθάρρυνση αγοράς ακινήτων από νέα νοικοκυριά, όπως και από την άνοδο της ζήτησης από συνταξιούχους της Βόρειας Ευρώπης. Εφόσον επιβεβαιωθεί κάτι τέτοιο, είναι εφικτό να αντισταθµιστούν οι απώλειες από το πρόγραµµα «Χρυσή Βίζα», αλλά και από την άνοδο των επιτοκίων.
*Δημοσιεύτηκε στο ένθετο «MoneyPro» της εφημερίδας «ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΑ» στις 19/11/2022.
