Με ρυθμό της τάξεως των 170.000 αγοραπωλησιών κατοικιών κινείται φέτος η ελληνική αγορά. Ηδη, με βάση τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, και συγκεκριμένα από τις αιτήσεις ηλεκτρονικής υποβολής φόρου μεταβίβασης, προκύπτει ότι έως τις αρχές Αυγούστου είχαν πραγματοποιηθεί 112.000 πράξεις αγοραπωλησίας κατοικιών, ακολουθώντας τον ρυθμό που είχε τεθεί ήδη από το πρώτο φετινό τετράμηνο (56.000 πράξεις). Ως εκ τούτου, αν διατηρηθεί ο ρυθμός αυτός, έως το τέλος του 2023 υπολογίζεται ότι ο συνολικός αριθμός των αγοραπωλησιών μπορεί να προσεγγίσει τις 170.000, αν και το πιθανότερο είναι ότι το τελικό νούμερο θα είναι υψηλότερο, δεδομένου ότι κατά κανόνα το δεύτερο εξάμηνο κάθε έτους πραγματοποιούνται αρκετά περισσότερες συναλλαγές, και ιδίως προς το τέλος του χρόνου. Εφόσον επιβεβαιωθούν τα σχετικά στοιχεία, η ελληνική αγορά κατοικίας θα καταγράψει την καλύτερη επίδοσή της από την έναρξη της οικονομικής κρίσης, το 2010, και μέχρι σήμερα.

90
Μάλιστα, όπως προκύπτει, η πορεία είναι σταθερά ανοδική τα τελευταία χρόνια. Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 2020, έτος ιδιαίτερων συνθηκών λόγω της πανδημίας, και μέχρι σήμερα προκύπτει μια αύξηση της τάξεως του 127%, από τις 74.769 πωλήσεις στις 170.000 (εκτιμώμενες) του 2023. Το 2021 είχαν μεταβιβαστεί 104.740 κατοικίες, ενώ το 2022 είχαν αλλάξει χέρια 139.239. Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, κατά το πρώτο οκτάμηνο του 2023 οι πράξεις που έχουν καταγραφεί έχουν ήδη ξεπεράσει εκείνες που είχαν γίνει στο σύνολο του 2021, δείγμα της ανόδου της αγοράς. Η αύξηση των συναλλαγών κατά το τρέχον έτος αποδεικνύει τη μεγάλη ζήτηση που παρατηρείται στην αγορά, και μάλιστα σε μια περίοδο που δεν θα μπορούσε να χαρακτηριστεί και ιδανική, δεδομένης της αύξησης του κόστους ζωής και της εκτίναξης των επιτοκίων δανεισμού. Ωστόσο, όπως φαίνεται, οι αγοραστές κατοικιών στην Ελλάδα δεν εντάσσονται στις ομάδες εκείνες που επηρεάζονται ιδιαίτερα από τους αρνητικούς αυτούς παράγοντες. Οπως εξηγούν μεσίτες, οι βασικοί αγοραστές κατοικίας δεν είναι μισθωτοί ή συνταξιούχοι. Αντιθέτως, πρόκειται κατά κανόνα για ελεύθερους επαγγελματίες και επιτηδευματίες, όπως γιατροί και δικηγόροι, επιχειρηματίες και ανώτερα/ανώτατα στελέχη επιχειρήσεων.

Οσοι μισθωτοί μπορούν να αγοράσουν αυτή την περίοδο είτε έχουν σημαντικές αποταμιεύσεις από τα προηγούμενα χρόνια είτε έχουν πωλήσει κάποιο ακίνητό τους, ώστε να χρηματοδοτήσουν τη νέα αγορά ακινήτου, σε συνδυασμό ασφαλώς και με τραπεζικό δανεισμό.

Αυτή ακριβώς η «ανθρωπογεωγραφία» των αγοραστών είναι και ο βασικός λόγος για τον οποίο η ελληνική αγορά εμφανίζει σημαντική αντοχή στην αύξηση των επιτοκίων, η οποία έχει επιβραδύνει σημαντικά τις περισσότερες αγορές στις χώρες της Ε.Ε. και στις ΗΠΑ, περιορίζοντας τις αγοραπωλησίες, φρενάροντας τις τιμές πώλησης και αυξάνοντας τη ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών, με αποτέλεσμα να αυξάνονται τα ενοίκια. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, ο μεγάλος όγκος των πράξεων (τουλάχιστον το 80%) πραγματοποιείται αποκλειστικά με μετρητά και χωρίς καθόλου τραπεζικό δανεισμό.

Το στοιχείο αυτό επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι το 2023 έχει μειωθεί σημαντικά ο όγκος των νέων στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, σε ετήσια βάση, κατά τους πρώτους έξι μήνες του 2023, παρατηρήθηκε αρνητική ροή χρηματοδότησης, ύψους 646 εκατ. ευρώ, στην αγορά στεγαστικής πίστης, ενώ τον Ιούνιο σημειώθηκε πτώση κατά 38 εκατ. ευρώ συγκριτικά με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους. Ενώ λοιπόν οι αγοραπωλησίες αυξάνονται, ο τραπεζικός δανεισμός μειώνεται ακριβώς λόγω των αυξήσεων των επιτοκίων. Ετσι, γίνεται ξεκάθαρο ότι τα μετρητά κυριαρχούν στις συναλλαγές ακινήτων.
127% είναι η αύξηση που καταγράφεται στις πωλήσεις σπιτιών από το 2020


Οι ξένοι επενδυτές

Εκτός βέβαια από τους Ελληνες αγοραστές, μεγάλος είναι και ο όγκος των ξένων επενδυτών, το μερίδιο των οποίων στις συνολικές αγοραπωλησίες υπολογίζεται φέτος ότι θα προσεγγίσει, ίσως και να ξεπεράσει, το 30%. Η φρενίτιδα που επικράτησε έως το τέλος του Ιουλίου αναφορικά με την εξασφάλιση της επενδυτικής άδειας παραμονής «Χρυσή Βίζα», πριν τεθεί σε ισχύ από την 1η Αυγούστου το νέο, διπλάσιο όριο των 500.000 ευρώ, είναι ένας από τους βασικούς λόγους για την εξέλιξη αυτή.
Μόνο κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023, από τα στοιχεία που δημοσιεύει το υπουργείο Μεταναστευτικής Πολιτικής, υπολογίζεται ότι αποκτήθηκαν 4.150 ακίνητα, αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ, μέγεθος που αντιστοιχεί σε συναλλαγές συνολικού ύψους άνω του 1 δισ. ευρώ. Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση ακινήτων στην Ελλάδα άγγιξε τα 500 εκατ. ευρώ, ενώ το νούμερο αυτό εκτιμάται ότι αυξήθηκε ακόμα περισσότερο κατά το δεύτερο τρίμηνο του έτους. Συνολικά το 2022 είχαν εισρεύσει στην ελληνική αγορά 2 δισ. ευρώ από ξένους αγοραστές.

*Δημοσιεύθηκε στο ένθετο ‘’MoneyPro’’ της εφημερίδας «Παραπολιτικά» στις 9/9